Alternatieve waarde brandstof voor stedelijke ontwikkeling

Het pand van de Volksuniversiteit, die dit jaar verhuist. (foto: Google)

Het Coehoorngebied kan wel eens een laboratorium worden voor nieuwe stedelijke ontwikkeling. Rick Meijer werd enthousiast van het idee en schreef hierover onderstaande artikel over waar waarde en droom elkaar kunnen ontmoeten.

Een lange periode van grootschalige ruimtelijke ontwikkeling van woningen, bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel is ten einde. Verliezen op grondposities en onrendabele vastgoedprojecten voor zowel overheden als marktpartijen hebben ervoor gezorgd dat ruimtelijke ontwikkeling op veel plaatsen bijna volledig tot stilstand is gekomen. Terwijl de traditionele partijen schrappen, faseren, doseren en prioriteren in plannen en projecten staan nieuwe partijen op om de handschoen van stedelijke ontwikkeling over te nemen. Deze initiatieven zijn bij voorkeur kleinschalig, gebaseerd op energie uit het gebied zelf en bieden een aantrekkelijk alternatief voor (langdurige) leegstaand

Om dergelijke initiatieven kansrijk te laten zijn is echter een omslag in denken noodzakelijk. Allereerst dienen de rendementsverwachtingen en aannames omtrent oude verdienmodellen te worden verlaten. Nieuwe initiatieven moeten dan ook niet gespiegeld worden aan ‘ingerekende’ rendementen uit de grond- of vastgoedexploitatie, want hiermee is een dergelijk initiatief gelijk dood.

De focus op de lange termijn, een blauwdruk als eindbeeld en oneindige aannames behoren dan ook tot het verleden. Dit heeft  echter wel een aantal belangrijke voordelen:

  • Het plan kan niet aan de voorkant worden dichtgerekend waardoor onrealistische verwachtingen ontstaan (zowel in geld als in ambities);
  • Door een beperkte mogelijkheid om toekomstige kasstromen te voorspellen wordt gestuurd op de huidige kasstromen. Hiermee worden risico`s beperkt en kan te allen tijden flexibel worden omgegaan met wijzigingen in planvorming;
  • Geld is niet langer leidend, het wordt weer een middel en geen doel van stedelijke ontwikkeling.

Financiële meerwaarde
Een belangrijk motief om voor gebouwen of gebieden te kiezen voor een nieuw soort waardeontwikkeling ligt in het gevaar van het alternatief. Wanneer grond- en vastgoedontwikkeling op de oude voet wordt ‘voortgezet’ zal een periode van leegstand maar vooral stilstand aanbreken. Voor veel buurten zal dit inhouden dat stilstand achteruitgang blijkt te zijn. Als er ooit nog een ontwikkeling ‘oude stijl’ zal gaan plaatsvinden heeft het gebied tegen die tijd een slecht imago, is onherkenbaar geworden of kent maatschappelijke problemen. Door gebouwen en gebieden ‘open te stellen’, zoals met Coehoorn is Arnhem is gebeurd, ontstaat reuring, initiatieven en uiteindelijk  meerwaarde. Maar wat is die meerwaarde dan? Juist het ontdekken van het antwoord op deze vraag maakt onlosmakelijk onderdeel uit van de exercitie en de vernieuwende wijze van stadsontwikkeling.

Om te kunnen inschatten in hoeverre de huidige energie, inspiratie en enthousiasme in het gebied opwegen tegen het alternatief (leegstand, stilstand, achteruitgang), vraag ik aandacht voor de volgende overwegingen:

  • Leegstand kost geld (beheer en onderhoud, gas, water en licht, gemeentelijke belastingen, afschrijving en andere exploitatielasten);
  • Kosten voor beveiliging in het gebied (indien meerdere panden leegstaan) die bij een tijdelijke invulling niet gemaakt hoeven worden;
  • Wanneer tijdelijke initiatieven niet worden toegestaan, komen de ingerekende huur- en verkoopopbrengsten ook niet binnen (dan waren ze immers al gerealiseerd);
  • Wanneer tijdelijke initiatieven niet worden toegestaan, kampen partijen die reeds geïnvesteerd hebben nog steeds met de rentelasten die daarbij horen.

Een gedeelte van deze kosten kan door middel van tijdelijke invulling worden gedekt. Een kostprijs dekkende basishuur kan bijvoorbeeld exploitatielasten dekken. Daarnaast kan gedacht worden aan besparingen op het gebied van beveiliging of andersoortig fysiek ingrijpen. De belangrijkste financiële reden om de ontwikkelingen in Coehoorn een kans te geven is echter de kans op het ontstaan van alternatieve waarde. Een toenemend aantal start-ups in de creatieve sector die bijdragen aan de economische ontwikkeling van de stad, een voorbeeld in vernieuwende stedelijke ontwikkeling dat landelijke aandacht zal trekken, een toenemende betrokkenheid van bewoners en ondernemers bij het Coehoorngebied.

Rick Meijer is Adviseur Planeconomie en Beleid. Hij raakte enthousiast over de alternatieve ontwikkelingen in het Coehoorngebied en schreef dit artikel. Het initiatief tegen het economische licht gehouden.

Geef als eerste een reactie

Geef een reactie

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd.


*