Behoefte huisvesting creatieve sector neemt toe

In opdracht van de gemeente Arnhem heeft het Utrechtse Bureau Buiten onderzoek gedaan naar de ruimtelijke (huisvestingsbehoeften) van creatieve ondernemers en kunstenaars en andere werkzamen in de culturele sector.
In dit artikel de belangrijkste conclusies en aanbevelingen.*

Aanleiding onderzoek

In veel steden veroorzaakt de druk op de grond- en vastgoedmarkt het verdwijnen van steeds meer locaties, grond en gebouwen, die ingezet kunnen worden voor het opkweken van nieuwe ondernemersactiviteiten. En met het verdwijnen van deze locaties wordt ook het perspectief van nieuwe werkgelegenheid in de stad verkleind. Dat is een zorg van elke stad met een creatieve en culturele sector. Arnhem als middelgrote stad is bovengemiddeld bedeeld met creatieve ondernemers, cultuurmakers en kunstenaars.

Deze beroepsbeoefenaren zijn de laatste 10 jaar in Arnhem ook spectaculair gegroeid. Terwijl het totaal aantal banen sinds 2009 met slechts 2% groeide, nam het aantal banen in de creatieve en culturele sector in dezelfde periode met maar liefst 28% toe. Dat is 6% meer dan de landelijke toename van 22% (Bron: CBS).

Naast het aantal personen werkzaam in deze sectoren is ook het aantal vestigingen (ondernemingen) onderzocht. Deze steeg tussen 2009 en 2018 met maar liefst 76%, terwijl de stijging over de hele breedte van de Arnhemse economie 45% bedraagt.


Arnhem-Noord favoriet bij creatieven en werkers in de culturele sector

Uit het onderzoek blijkt dat de creatieve en culturele sector fijnmazig is verspreid, maar toch vooral in Arnhem-Noord te vinden is. De grootste concentraties van werkgelegenheid zijn te vinden in het Spijkerkwartier en het Coehoorngebied nabij Arnhem Centraal.
In Arnhem is 46% van de sector gevestigd aan huis. De Creatieve Zakelijke dienstverlening is met 49% het vaakst in of aan huis gevestigd. Gevolgd door bedrijven in de deelsector Media en entertainment (48%) en Kunst en cultuur (39%). ZZP’ers zijn relatief iets vaker aan huis gevestigd (49%). Bedrijfsverzamelgebouwen zijn ook in trek, 30% is gehuisvest in een bedrijfsverzamel-gebouw.
Het spreekt voor zich dat tijdelijke ruimten het laagst in prijs zijn. Het duurst zijn de volledig geoutilleerde kantoorpanden. Daarmee kun je stellen dat de bandbreedte enorm is: van €25,00 tot €165,00 m2 per jaar. Het huurniveau van Coehoorn Centraal zit halverwege deze bandbreedte.

Locaties met een aantrekkelijke en actieve omgeving zijn populair bij creatieven zoals hier in Coehoorn.

Verschillende aanbieders van ruimten

De twee grootste aanbieders van huisvesting zijn Volkshuisvesting (woningcorporatie) en SLAK (stichting Atelierbeheer). Woningcorporaties Portaal en Vivare hebben beiden ook enkele panden voor de creatieve en culturele sector. Gezamenlijk zijn deze partijen verantwoordelijk voor 122 van de 173 panden. De andere 51 panden zijn commerciële panden of in handen van stichtingen of collectieven zoals Coehoorn Centraal, IPKW of Arnhems Buiten. Uit de panelgesprekken kwam naar voren dat er ook ondernemers zijn die zelf een initiatief hebben opgezet zoals in Coehoorn Centraal.

Maar liefst 78% van de respondenten is tevreden of zeer tevreden met de gehuurde ruimte. We zien dat de sector kunst en cultuur gemiddeld iets minder vaak tevreden is met de huisvesting dan de andere delen van de creatieve en culturele sector. Dat geldt ook voor de creatieven die thuis werken en geen eigen huisvesting hebben. Opvallend is verder dat de ondernemers die een eigen ruimte hebben in een verzamelpand (zoals Coehoorn Centraal, red.) in maar liefst 90% van de gevallen tevreden of zeer tevreden zijn met hun huisvesting. Daarentegen is 68% van de huurders van tijdelijke ruimte ontevreden. Reden is dat men niet kan investeren in verbetering van de vaak minder goed ingerichte ruimten. Het maakt ook de bedrijfsvoering onzeker: wanneer moeten wij hier weer weg? Het remt daarmee de ontwikkeling van de onderneming.

Verhuiswensen: grotere zelfstandige ruimte, liefst in verzamelpand binnen Arnhem

De wensen voor toekomstige huisvesting zijn als volgt samen te vatten:

  • Twee typen ruimten kunnen op veel belangstelling rekenen: bedrijfsverzamelpanden en volledig zelfstandige bedrijfsruimten. Vooral ondernemers die nu aan huis zijn gevestigd, of geen vaste ruimte hebben, willen naar deze panden. De ondernemers die nu al in de verzamelpanden zitten dit type zijn gehuisvest, willen ook relatief minder vaak verhuizen;
  • Verhuizers willen vrijwel altijd vanwege een grotere ruimte verhuizen;
  • Tweederde van de verhuizers wil binnen Arnhem verhuizen; maar klein deel daarvan kijkt ook elders in de regio. Slechts 7% zoekt alleen buiten de regio Arnhem;
  • Verhuizers willen het liefst in een gemengde stadswijk zitten (1/3 van de verhuizers), gevolgd door de binnenstad.

Tekort betaalbare ruimten groeit

Er is op dit moment met name een tekort aan eigen bedrijfsruimten. Alternatieve ruimten zijn er voldoende. In de toekomst (2024) is er naar verwachting vooral een tekort aan bedrijfsverzamelpanden voor de creatieve en culturele sector, van zo’n 14.000 m2. Daarbij is er vanuit gegaan dat Arnhems Buiten binnen nu en 5 jaar niet meer beschikbaar is. Echter, ook als dit beschikbaar blijft, ontstaat er een kwantitatief tekort, van zo’n 2.300 m2. Daarnaast is er meer vraag naar dan aanbod van eigen, zelfstandige bedrijfsruimten voor creatieven.
Een deel van het aanbod is echter te duur ten opzichte van de financiële draagkracht van een groot deel van de sector. Prijzen van huisvesting variëren van gemiddeld tussen de € 5,20 en € 13,75 per m2 per maand inclusief servicekosten. Uit de enquête blijkt dat de sector nu gemiddeld € 5,56 per m2 per maand betaalt. De betaalde huurprijzen zitten hiermee dus onderaan de bandbreedte. Bovendien is bekend dat de ondernemers die willen verhuizen, gemiddeld nog iets goedkoper gehuisvest willen zijn dan op dit moment: € 5,50 per m2 per maand.

Kunst en creatief ondernemerschap hoeven geen gescheiden werelden te zijn zoals hier bij KunstLab Arnhem.

Zelf ruimte kunnen vormgeven

Terwijl het aanbod van betaalbare werklocaties voor creatieve beroepsbeoefenaren om verschillende redenen zal afnemen, neemt de verwachte vraag sterk toe.
De totale ruimtebehoefte van de huidige ondernemers stijgt over 5 jaar met zo’n 24% ten opzichte van de huidige situatie, waarbij een groot deel al op korte termijn (16,5%punt). Daarbij is rekening gehouden met het feit dat de huidige huurders bij een verhuizing ook een ruimte achter laten.
Ondernemers in de creatieve en culturele sector geven aan dat tijdelijkheid voor hen een veelbepalende factor is. Zijn ruimtes niet tijdelijk, dan zijn ze bereid meer te betalen en vooral ook meer te investeren in de ruimtes en omgeving. Waar ondernemers in veel andere sectoren liefst hun ruimte ‘turn-key’ huren (zo compleet mogelijk en goed afgewerkt), is dat voor de creatieve en culturele sector veel minder belangrijk. Sterker nog: plekken waar creatieven de vrijheid krijgen samen met andere ondernemers iets van de ruimte te maken, lijkt een ideaal voor veel creatieve en culturele ondernemers. Het maakt creatieven in dat geval ook minder uit op welke plek dit pand staat.

Aanbeveling: Gemeente neem je verantwoordelijkheid

De onderzoekers concluderen dat de gemeente een taak heeft om de ontwikkeling van betaalbare werkruimten aan te jagen.
De gemeente kan haar rol kan op twee manieren invullen. In de eerste plaats in de vorm van actief vastgoedbeleid door inzet van gemeentelijk vastgoed en/ of aankoop c.q. financiering van vastgoed ten behoeve van bestaande aanbieders van huisvesting. In de tweede plaats indirect door eigenaren van mogelijk geschikte panden te benaderen hun vastgoed in te zetten voor (tijdelijke) huisvesting van de sector. Het gaat dan bijvoorbeeld om eigenaren van leegstaande bedrijfspanden op bedrijventerreinen, waar mogelijk sprake is van een laagdrempelig verdienmodel (een lage huurprijs levert meer op dan leegstand).
De gemeente heeft nog meer instrumenten tot haar beschikking om het noodzakelijke beleid te realiseren:

  • De omgevingsvisie en het omgevingsplan; (zie Gebiedsvisie Coehoorn)
  • Sectoraal beleid voor de creatieve industrie
  • Stedenbouwkundige Programma’s van Eisen voor bepaalde, te (her)ontwikkelen gebieden;
  • MVO- of andere eisen in aanbestedingen;
  • Het aanwenden van gemeentelijk vastgoed; (zie Coalitie Akkoord)
  • Subsidiëring, zoals een realisatiesubsidie;
  • Borgstellingsfonds;
  • Instellen van een broedplaatsenloods (een platform waarop alle vraag en aanbod van dit soort ruimtes in Arnhem samen komt).

Aanbeveling: gebruik waardevermeerdering voor creatieve/culturele sector

De onzekerheid over hoe lang een ruimte kan worden gebruikt zorgt voor discontinuïteit in de bedrijfsvoering, mentale druk bij de huurder en het uitblijven van investeringen in het pand en de omgeving. Gevolg is dat de gebruikers niet optimaal kunnen functioneren. De uitdaging is een groter deel van het aanbod aan huisvesting voor een langere termijn en waar mogelijk voor vast aan te bieden. Dit staat op gespannen voet met het feit dat een flink deel van de ruimtes juist beschikbaar is vanwege dat tijdelijke gebruik, waarbij de creatieve sector wordt gehuisvest als overbrugging tussen een oude en nieuwe situatie.
Wat daarin tot nog toe buiten beeld blijft, is de meerwaarde die de vestiging van de sector in een gebied creëert. Van dit verdienmodel kan meer gebruik gemaakt worden. In veel gevallen blijkt de aanwezigheid van de creatieve en culturele sector een waardevermeerderend effect te hebben op het gebied. Deze waardevermeerdering kan verdisconteerd worden in de exploitatie van het gebouw en het gebied, en hiermee de huisvesting voor de sector een vaster karakter te geven. Door meer vastigheid verbetert voor creatieven de continuïteit in de bedrijfsvoering en raken ze meer verbonden met de plek waar ze zijn gevestigd.

Met deze laatste aanbeveling snijdt het rapport een punt aan dat al door velen uit de sector bij de politiek en bestuur onder de aandacht is gebracht. Tot op heden tevergeefs. In vrijwel alle gevallen gaat de gemeente (lees alle gemeenten) voor de hoogste directe en eenmalige financiële opbrengsten in plaats van lagere maar blijvende economische opbrengsten. Een levendige creatieve en culturele gemeenschap is vaak een reden voor bedrijven om zich in een stad te vestigen en voor (jonge) makers om er te gaan wonen. Bovendien kan grond en maatschappelijk vastgoed maar één maal verkocht worden. De opbrengsten van een aantrekkelijke creatief en cultureel klimaat blijvend.

In 2018 bezochten Duitse creatieven op uitnodiging van Coehoorn Centraal INNOVATE.

Aanbeveling: zorg voor een sectoraal beleid, stop met de versnipperde aanpak

Creatieven en aanbieders van huisvesting waarderen de actieve rol van de gemeente in het stimuleren van de creatieve en culturele sector. Het beeld is echter dat de gemeentelijke inzet is versnipperd. Er kan meer worden bereikt als de incidentele subsidies en stimuleringsgelden van de gemeente maar ook van andere partijen worden gebundeld, consistenter en gerichter wordt ingezet. 

De beoordeling van subsidies bijvoorbeeld is nog verkokerd en niet berekend op cross-overs. Of het nou gaat om initiatieven op gebied van huisvesting of een productie, voor creatieven draagt dit allemaal bij aan één doel: versterking van (het vestigingsklimaat van) de sector. Goede, betaalbare, beschikbare huisvesting is belangrijk voor het vestigingsklimaat, maar is niet het enige. Gelukkig kan de sector in Arnhem ook veel andere initiatieven ontplooien, zodat een creatief ecosysteem ontstaat. Het beeld is echter dat dit ecosysteem nóg beter kan functioneren als verschillende ondersteuningsvormen (subsidie, maar ook inzet in natura) meer als één samenhangend geheel worden gebracht.

Meer weten?

We hebben hier een extract van het onderzoeksrapport opgenomen. Voor de volledigheid wijzen wij naar de volledige versie. Download deze hier (pdf).

Onder dankzegging voor het onderzoek dat in opdracht van de gemeente Arnhem tot stand is gekomen.

*Publicatie en overname teksten na akkoord van de gemeente Arnhem. Indien geen bronnen worden vermeld is het onderzoek van Bureau Buiten de bron.